Les prix de l'immobilier flambe !
Combien vaut une maison bien construite (passive, bioclimatique, plan architecte, CAO, suivi par maître d'œuvre français) sur un terrain arboré fermé par un joli mur ? Photo de 2011.
Prix du terrain. Frais pour la paperasse (VNA & AVNA, plans, puits). Construction du mur d'enceinte. Construction de la maison. Construction du local technique. Construction d'un ou de plusieurs bungalows. Traitement des eaux usées. Installations solaires. Connexion au réseau électrique. Creusement du puits. Plantation diverses et variées
Il suffit de fouiller le web pour avoir une idée du prix du terrain nu, du terrain clôturé, du terrain arboré. Le prix est aussi fonction de l'endroit, et en certains endroits, les prix montent.
Le long de la route de l'Ourika, les prix sont extravagants. Les acheteurs se reportent sur des terrains autres, comme par exemple de Marrakech à Amizmiz, en passant par Takerkoust et le bord du lac.
Ma propriété à la campagne (45 minutes de Marrakech) étant une maison de trois niveaux (sous sol et chambres au niveau d'une cour anglaise, RDC (lieu de vie) et terrasse) de 260 m² chaque (plus 36 m² de terrasse en RDC) sur un terrain clos arboré d'un hectare, je vais comparer ce qui est comparable.
La construction est moderne, c'est à dire "bio climatique" (pour être à la mode), c'est à dire que c'est une maison thermiquement confortable grâce à la terre, et solide grâce à son ossature béton. C'est un peu long à construire, plus long à construire qu'une maison de parpaings, mais à vivre, on sent la différence.
La maison n'est pas terminée même si elle est habitable. D'après les papiers, c'est une maison d'hôtes. Il y a des bâtiments annexes dont 1 local technique, 2 futurs bungalows, 1 début de bungalows. Il y a un puits et l'eau coule même l'été. Il y a peu à faire pour la finir : du carrelage par ici, un tuyau par là, une pièce au sous sol à terminer (bibliothèque salle de cinéma ?).
La maison est organisée autour d'un patio intégrant une piscine ( à terminer) de 8 m par 5 m. Outre ce patio, il y a 7 pièces au RDC, 5 au sous sol (sans compter les accès, deux rangements, la terrasse), et une terrasse avec une surface exploitable de 50 m².
La terrasse donne sur une surface à améliorer et une piscine dont on ne voit que le pré trou.
La parabole pointe vers la TNT française. Les chambres et la salle de vie sont reliées, tout comme le patio qui est pré câblé pour la hi fi (et ça marche !).
La terrasse supporte les panneaux solaires pour l'électricité de la maison. Le local technique supporte les panneaux solaires pour la pompe du puits. Du point de vue énergétique, la maison est autonome. Pour autant, il serait facile de se connecter au réseau puisque les fils électriques longent la route menant au terrain.
Le coût d'une telle construction est de 1000 à 3000 €/m² selon un site, soit donc de 300 000 € à 900 000 €.
Nous avons l'AVNA confirmative et ce n'est pas rien. Une AVNA pour une maison particulière est difficile ou impossible à obtenir, d'où l'idée de la maison d'hôtes.
Les démarches (longues) nous ont coûté un bras. Rien pour une autorisation de faire un puits, notre dossier à la commune étant perdu (?), nous avons patienté 1,5 an le temps que nous obtenions un duplicata, et heureusement que dans mes papiers j'avais le n° !
Le terrain est clos. Il faut une belle échelle pour passer le mur d'au moins 2,50 m.
Le terrain est arboré. Il y a des oliviers en âge de produire, des figuiers, des arbres locaux, quelques orangers, citronniers, mandariniers, et deux petits noyers.
Sur < https://www.barnes-marrakech.com/fr/vente/terrain-marrakech.html >, on trouve de jolis terrains à Marrakech. Glups. Il faut compter de 100 € à plus de 400 € du m². Multipliez, c'est facile. Bon, combien à 45 minutes ?
Lu sur une annonce :"Le prix est de 35 euros le mètre carré seulement, un prix nettement bas par rapport au prix du marché."
10 000 m² x 100 €/m² = 1 000 000 € Re glups. Il est clos, et ce n'est pas un mur de parpaings qui fait le tour ! Il est arboré. Prenons la fourchette haute ! Quoi non ? Z'avez peur ? Une agence l'a estimé à 250 000 €. Ouf.
La maison est à 2 km de la mosquée. Il faut que les vents s'y mettent pour que l'on entende l'appel à la prière. Le chemin ne menant qu'à un lointain poulailler (invisible et à un jnane (une oliveraie) puis au lac, il n'y a pas beaucoup de circulation. Il y avait bien un bruit de camions circulant à 2 km, mais lors de notre séjour dernier (oct 24), ils se sont faits plus que rares.
De nombreuses propriétés sortent de terre, ce qui est la preuve que l'endroit est couru, et que acheter, c'est investir.
Sur les sites d'achat / vente de maisons et de terrains comme < https://www.paruvendu.fr/immobilier/vente/terrain/maroc/ >, on voit (au 07/12/24) des terrains d'un hectare à 600 000 € (route de Tahanaout) et même 1 000 000 € au sud de Casablanca ! Diable.
J'ai vu une maison de 400 m² sur un terrain d'un hectare à 530 000 €, mais c'est trop beau pour ne pas être une cabane de parpaings maquillée.
Une "maison d'architecte" (scusez du peu), de 9 pièces dont 4 chambres, meublée, sur 2000 m², à Marrakech, est proposée à 2 500 000 € sur < https://www.seloger.com >. C'est joli, c'est neuf, ça sent le béton et l'investisseur immobilier. On voit bien que les oliviers ont été transplantés.
La fourchette va de 700 000 à 1 250 000 €.
Alors, calme et nature, AVNA, maison d'hôte 2e cat passive bioclimatique (froid et chaud) et isolée du bruit, maison d'hôtes ! Il faudra un professionnel pour préciser le prix de ce bien.
Marrakech est en ébullition.
Depuis le début du siècle, Marrakech évolue, se transforme, s'étend de tous les côtés.
Les immeubles collectifs sont concentrés en certains quartiers.
L'avenue Mohamed VI, non loin de l'aéroport, est une artère moderne, et les travaux vont bon train.
Les terrains immédiatement au sud de la médina, en direction de Tahanaout / Amizmiz sont des chantiers. Marrakech s'étend au sud, le long d'une route refaite. Les constructions de luxe sur les terrains situés de part et d'autre sont de plus en plus nombreuses, jusqu'à atteindre Oumass avant Lalla Takerkoust, et en direction d'Amizmiz ou du plateau du Kik, également.
L'Ourika au pied de l'Atlas est la plus prisée des terres arrosées par l'oued du même nom.
Au nord ouest de Takerkoust, les terres asséchées ont été promues Désert d'Agafay. Elles sont le terrain de jeu des touristes qui le parcourent en quad.
La Médina et la Palmeraie sont toujours en vogue, mais il me semble que les constructions vétustes de la Médina qui ont subit le séisme de 2023 sont dépréciées.
La folie s'empare des promoteurs immobiliers. Le prix des terrains en est témoin, l'hectare étant proposé à 5, à 7, et même à 30 millions d'euros l'hectare Bd Mohamed VI.
Sur ces terrains, des villas en bétons sont construites.
Le réseau routier s'améliore. S'héberger ou vivre dans Marrakech à moins de sens lorsque le déplacement est facilité.
De Takerkoust au plateau du Kik, l'amélioration de la route passée à deux voies